Grundsätzlich unterscheidet man die beiden folgenden Arten:

1. Offene Immobilienfonds

Sie werden auch Immobilien-Sondervermögen bezeichnet, da sie die üblichste Form dieser Fondsvariante ist. Die gesetzliche Grundlage ist das Investmentgesetz (InvG). Immobilien-Sondervermögen bestehen demnach vorrangig aus ...

... Mietwohngrundstücken,
... Geschäftsgrundstücken und
... gemischt genutzten Grundstücken oder
... Beteiligungen an Grundstücksgesellschaften.

Weitere Ausgestaltungsmöglichkeiten sind im Gesetz geregelt.

Beim Erwerb eines solchen Fonds ist zu beachten, dass eine einzelne Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs maximal 15 % des Sondervermögens ausmachen darf. Alle Immobilien, deren Einzelwert mehr als 10 % des Sondervermögens ausmacht, dürfen im Gesamten 50 % des Sondervermögens nicht übersteigen. der Grund für diese Regelungen ist, dass der Grundsatz der Risikomischung verfolgt wird.

2. Geschlossene Immobilienfonds

Bei diesem Fonds investiert man in der Regel in eine einzige Immobilie bzw. in ein einzelnes Projekt. Es wird nur eine bestimmte Anzahl an Anteilscheinen zu einer begrenzten Anlagesumme ausgegeben, bis das benötigte Kapital zur Finanzierung aufgebracht ist. Dann wird der Fonds geschlossen.

Der Fondsgesellschaft bleibt es offen, ob sie ihre Immobilienfonds als Publikums- oder als Spezialfonds ausgibt, d.h. ob die Fonds für jeden zugänglich sind oder nur einem speziellen Personenkreis zur Verfügung gestellt werden.