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Die verbrieften Wohnungsbaukredite sind eher bekannt als Residential Mortgage Backed Securities (RMBS). Dabei handelt es sich um eine spezielle Form forderungsbesicherter Wertpapiere (Asset Backed Securities, ABS), die durch private Immobilienfinanzierungen abgesichert sind.

RMBS sind also verbriefte und grundpfandrechtlich abgesicherte Forderungen privater Wohnungsbaukredite. Der grobe Ablauf sieht dabei wie folgt aus:

1. Kreditgeber (Originator) gewährt Kreditnehmer ein Wohnungsbaudarlehen

2. Kreditnehmer hinterlässt für dieses Darlehen dem Kreditgeber ein Grundpfandrecht als Sicherheit

3. Kreditgeber verkauft die Forderung (Darlehen) inklusive der Sicherheiten an  eine Zweckgesellschaft (Special Purpose Vehicel, kurz SPV)

4. SPV verbrieft die Forderungen und begibt sie als ABS am Kapitalmarkt

5. Bedienung der Wertpapiere durch Zins- und Tilgungsleistungen des Darlehensnehmer

Grundsätzlich muss aber erwähnt werden, dass nicht einzelne Kredite sondern gesamte Portfolios an Forderungen übertragen und verbrieft werden. Die Kreditgeber sammeln also geeignete Wohnungsbaukredite und lassen die Forderungen über die SPV verbriefen. Die Anleger haben letztlich Anspruch auf Zahlung aus einem gesamten Portfolio von Wohnungsbaukrediten.

In der Regel wird für die Verbriefung von Wohnungsbaudarlehen die synthetische Variante genutzt, d.h. es werden lediglich die mit den Krediten in Verbindung stehenden Risiken (z.B. Ausfallrisiko) handelbar (fungibel) gemacht. Die Forderung an sich bleibt im Bestand des Originators. Die dabei entstehenden Wertpapiere, also auch die RMBS, gehören dann zu den Kreditderivaten am Kapitalmarkt.